Le principe
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) loue un logement équipé de tout le mobilier nécessaire pour y vivre. Ses loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers : au régime réel, il peut déduire ses charges et amortir le bâti et les meubles, ce qui réduit fortement l'impôt sur les loyers.
En résidence de services neuve (étudiante, seniors, tourisme, affaires, EHPAD), le propriétaire confie le logement à un exploitant, en général par un bail commercial de 9 ans ou plus. L'exploitant gère la location, verse un loyer et entretient les parties privatives.
LMNP ou LMP : le seuil
Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) seulement si deux conditions sont réunies : les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an, et elles dépassent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, bénéfices, pensions de retraite). Si l'une des deux conditions manque, vous restez LMNP.
Le statut LMP a ses propres règles (cotisations sociales, plus-values professionnelles) : votre conseiller vérifie votre situation avant l'achat.
Micro-BIC ou régime réel
| Régime | Plafond de recettes | Ce qui est déduit | Pour qui |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC | 77 700 € (revenus 2025), 83 600 € (revenus 2026) | Abattement forfaitaire de 50 % | Petits loyers, sans comptabilité |
| Réel simplifié | Aucun | Charges, intérêts, frais, amortissement du bâti et des meubles | La plupart des investisseurs en résidence neuve |
Au réel, l'amortissement porte sur le bâti (jamais sur le terrain), le mobilier et les frais d'acquisition, sur des durées allant en général de 5 à 10 ans pour les meubles et de 25 à 50 ans pour l'immobilier. Il ne peut pas créer de déficit : il se reporte. Un éventuel déficit LMNP ne s'impute que sur les revenus meublés de l'année et des dix années suivantes, jamais sur le revenu global.
Pour les meublés de tourisme, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a durci le micro-BIC : 15 000 € et 30 % d'abattement pour un meublé non classé. Un expert-comptable est recommandé dès le régime réel.
La plus-value depuis la loi de finances 2025
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente : le prix d'acquisition retenu est diminué de leur montant, ce qui augmente la plus-value imposable. La règle vaut pour toutes les ventes faites depuis cette date, quelle que soit l'année d'achat.
Trois catégories en sont exclues : les résidences étudiantes, les résidences-services pour personnes âgées et les EHPAD. Les résidences de tourisme et d'affaires restent concernées. C'est un point à intégrer dans le calcul de rentabilité avant d'acheter.
Récupérer la TVA sur le prix
Dans une résidence qui fournit au moins trois des quatre services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge, accueil de la clientèle), pour des séjours de 30 nuitées au plus, la location est soumise à la TVA : le propriétaire peut alors récupérer la TVA payée sur le prix du logement neuf, soit 20 % du prix hors taxe.
En contrepartie, l'activité doit être maintenue 20 ans : si elle s'arrête avant, une partie de la TVA récupérée est reversée, au prorata des années restantes. Les résidences étudiantes et seniors classiques, sans services para-hôteliers, ne permettent pas cette récupération.
Ce qui a changé en 2026
- La loi de finances 2026 n'a pas modifié le LMNP : l'amortissement au réel est maintenu.
- Les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée passent à 18,6 % (17,2 % pour la location nue).
- Le projet de loi de finances 2027 prévoyait de plafonner l'amortissement ; les députés ont supprimé cette mesure le 31 octobre 2026, mais le texte n'est pas définitif.
Sources : Service-public.fr, location meublée : régime fiscal (vérifié le 15 avril 2026) · Service-public.fr, meublés de tourisme et loi Le Meur (27 juillet 2026) · Assemblée nationale, réponse ministérielle sur la réintégration des amortissements (JO du 24 mars 2026) · Légifiscal, suppression du plafonnement des amortissements au PLF 2027 (31 octobre 2026)