Acheter dans le neuf : les questions de nos clients

Peut-on négocier le prix d'un logement neuf ?

Les prix sont fixés par la grille du promoteur, mais il existe des marges. Elles sont plus fréquentes au lancement commercial, quand le promoteur doit vendre une part des logements pour obtenir sa garantie d'achèvement et démarrer le chantier, et sur les derniers lots d'un programme. Elles prennent souvent la forme d'une remise, de frais de notaire offerts, d'un parking ou d'une cuisine compris. En passant par VATRIUM, vous payez le prix du promoteur et profitez des mêmes offres ; votre conseiller demande en plus ce qui peut l'être.

Programmes avec frais de notaire offerts ou TVA réduite

Le neuf est-il plus cher que l'ancien ?

Au m² affiché, oui, en général. Mais l'écart se réduit quand on compare à coût égal : frais de notaire de 2 à 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l'ancien, parking souvent compris, pas de travaux, meilleures performances énergétiques, et des aides réservées au neuf (prêt à taux zéro, TVA à 5,5 % dans certains quartiers). En Île-de-France, le m² neuf médian ramené à l'ancien est environ 12 % inférieur au m² affiché.

Baromètre des prix du neuf · Guide des frais de notaire

Le parking est-il compris dans le prix ?

Cela dépend du programme : certains incluent une place dans le prix du logement, d'autres la vendent à part. Sur nos pages programme, la grille des prix indique pour chaque lot si le parking est inclus. Dans les calculs de prix au m² « ramené à l'ancien », VATRIUM déduit la valeur d'une place comprise pour comparer à périmètre égal.

Quel apport faut-il pour acheter dans le neuf ?

Aucun minimum n'est fixé par la loi. En pratique, les banques demandent le plus souvent que l'apport couvre au moins les frais : frais de notaire réduits et garantie du prêt, soit environ 3 à 4 % du prix dans le neuf, contre 8 à 10 % dans l'ancien. Le prêt à taux zéro et le prêt Action Logement, quand vous y avez droit, jouent souvent le rôle d'un apport complémentaire aux yeux de la banque.

Calculer ma capacité d'emprunt avec le PTZ

Peut-on emprunter en CDD, en période d'essai ou comme indépendant ?

Aucune règle ne l'interdit : c'est la banque qui décide. En pratique, un CDI hors période d'essai facilite le dossier ; un CDD dans la fonction publique ou un historique de CDD réguliers peut être accepté ; un indépendant ou un dirigeant doit le plus souvent présenter deux à trois années de bilans ou de déclarations de revenus. À deux, un seul revenu stable suffit parfois. Un courtier partenaire de VATRIUM présente le dossier aux banques qui acceptent ces profils.

Qui a droit au prêt à taux zéro dans le neuf ?

Les primo-accédants, c'est-à-dire les personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt, sous plafond de revenus selon la zone et la taille du foyer. Les revenus retenus sont ceux de l'année N-2. Le logement doit devenir votre résidence principale, achetée en nom propre (pas via une société).

Guide du prêt à taux zéro 2026

Qu'est-ce que le prêt Action Logement et peut-on le cumuler avec le PTZ ?

C'est un prêt de 30 000 € maximum à 1 % hors assurance, sur 25 ans au plus, réservé aux salariés d'entreprises privées non agricoles de 10 salariés et plus, qui achètent leur résidence principale pour la première fois (ou n'ont pas été propriétaires depuis 10 ans), dans le neuf notamment, sous plafond de ressources. Il se cumule avec le prêt à taux zéro. Il est accordé dans la limite des fonds disponibles : le dossier doit être déposé bien avant la signature chez le notaire.

Source : Action Logement, le prêt accession

Peut-on acheter sa résidence principale via une SCI ?

Oui, mais vous perdez alors les aides réservées aux personnes physiques : le prêt à taux zéro et la TVA à 5,5 % ne s'appliquent qu'à un achat en nom propre pour votre résidence principale. La SCI peut se justifier pour organiser une transmission ou un achat à plusieurs ; faites chiffrer les deux scénarios avant de choisir.

Guide de la TVA à 5,5 %

Faut-il vendre son logement avant d'acheter dans le neuf ?

Non. Dans le neuf, vous payez au rythme du chantier : le gros des appels de fonds arrive des mois après la signature, ce qui laisse le temps de vendre. Si la vente n'est pas faite à temps, un prêt relais avance une partie de la valeur estimée de votre bien, en pratique 50 à 80 %, pour un ou deux ans. VATRIUM propose aussi une garantie achat-revente avec un assureur partenaire.

Combien verse-t-on à la réservation et peut-on se rétracter ?

Le dépôt de garantie est versé sur un compte bloqué : 5 % du prix au plus si l'acte est prévu dans l'année, 2 % s'il est prévu dans un à deux ans, rien au-delà. Vous disposez de 10 jours de rétractation à compter de la réception du contrat de réservation. Le dépôt vous est rendu si vous n'obtenez pas votre prêt ou si le logement livré diffère sensiblement du contrat.

Guide de l'achat sur plan (VEFA)

Quand paie-t-on un logement acheté sur plan ?

Par appels de fonds, au rythme du chantier, dans des plafonds fixés par la loi : 35 % du prix au plus à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement, le solde à la livraison. Pendant le chantier, vous ne payez que les intérêts sur les sommes débloquées (intérêts intercalaires), sauf si la banque accorde un différé.

Simuler mes intérêts intercalaires

Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite ?

Le logement est quand même terminé. Toute vente sur plan d'un logement doit être couverte par une garantie financière d'achèvement, donnée par une banque ou un assureur : si le promoteur ne peut pas finir le chantier, le garant finance la fin des travaux. C'est aussi pourquoi les travaux ne démarrent qu'une fois une partie des logements vendue.

Guide des garanties du neuf

Que faire en cas de retard de livraison ?

Vérifiez le contrat de vente : il fixe la date de livraison, les causes légitimes de suspension du délai (intempéries, défaillance d'une entreprise, grève) et, souvent, des pénalités de retard. Hors de ces causes, un retard peut ouvrir droit à des pénalités ou à une indemnisation si vous subissez un préjudice (loyer prolongé, double charge). Les intérêts intercalaires continuent pendant le retard : prévoyez une marge.

Guide de l'achat sur plan (VEFA)

Peut-on modifier le plan de son appartement ?

Souvent, oui, par des travaux modificatifs acquéreur : déplacer une cloison, réunir deux pièces, changer des prestations. Ils doivent être demandés tôt, le plus souvent avant la pose des cloisons, font l'objet d'un devis payant du promoteur et ne doivent pas toucher à la structure ni aux parties communes. Votre conseiller peut retravailler le plan avec vous avant la demande.

Y aura-t-il des logements sociaux dans la résidence ?

Souvent, oui : beaucoup de communes imposent une part de logements sociaux ou intermédiaires dans les programmes neufs. Ils sont généralement regroupés dans un bâtiment ou une cage d'escalier distincts, vendus à un bailleur qui les gère. Demandez la répartition à votre conseiller : elle figure dans les documents du programme.

Quelles charges et quelle taxe foncière prévoir dans le neuf ?

Les charges de copropriété sont en général plus faibles que dans l'ancien les premières années : pas de gros travaux, équipements neufs, bonne isolation. La taxe foncière peut être exonérée pendant les deux années qui suivent l'achèvement, sur la part communale et intercommunale, mais la commune peut supprimer cette exonération ou la réduire (entre 40 % et 90 %) : renseignez-vous auprès de la mairie.

Source : impots.gouv.fr, exonération des constructions nouvelles

Qu'est-ce que le bail réel solidaire ?

Un dispositif où vous achetez le logement sans le terrain, que vous louez à un organisme foncier solidaire pour une redevance modique. Le prix est inférieur de 30 à 50 % à celui du marché, sous plafond de ressources, et la revente est encadrée. Le bail réel solidaire ouvre droit au prêt à taux zéro et à la TVA à 5,5 %.

Guide du bail réel solidaire

Comment se passe la livraison ?

Vous visitez le logement avec le promoteur et notez les défauts sur le procès-verbal (les réserves). S'il reste des réserves, vous pouvez consigner les 5 % restants du prix chez le notaire ou à la Caisse des dépôts jusqu'à leur levée. Vous avez ensuite un mois pour signaler les défauts apparents découverts après la remise des clés. Votre conseiller VATRIUM peut vous accompagner à cette visite.

Guide des garanties du neuf

Peut-on revendre ou louer un logement acheté en TVA à 5,5 % ?

Oui, mais avant 10 ans, vous devez en principe reverser une partie de l'avantage de TVA, diminuée d'un dixième par année de détention. Ce reversement n'est pas dû en cas de décès, de mutation professionnelle à plus de 70 km, de chômage, d'invalidité, de divorce, de mariage ou de naissance d'un enfant.

Guide de la TVA à 5,5 %

Peut-on louer un logement acheté avec un prêt à taux zéro ?

Pas en principe pendant la durée du prêt : le logement doit rester votre résidence principale. La loi prévoit des exceptions, notamment en cas de mutation professionnelle, de divorce, d'invalidité ou de chômage de plus d'un an.

Guide du prêt à taux zéro 2026