VEFA : acheter un logement neuf sur plan, étape par étape

1. Le contrat de réservation

Tout commence par un contrat de réservation signé avec le promoteur. Il décrit le logement (surface, étage, exposition, annexes), le prix prévisionnel, le délai de livraison prévu et les conditions de financement. Vous versez un dépôt de garantie sur un compte bloqué, chez le notaire ou à la banque : il ne peut pas dépasser 5 % du prix si l'acte est prévu dans l'année, 2 % s'il est prévu dans un à deux ans, et aucun dépôt ne peut être exigé au-delà de deux ans.

Vous disposez ensuite de dix jours de rétractation à compter de la réception du contrat par courrier recommandé ou remise en main propre. Si vous renoncez dans ce délai, le dépôt vous est intégralement rendu, sans justification.

Le dépôt est aussi restitué si vous n'obtenez pas votre prêt, si le prix définitif dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel, ou si le promoteur ne réalise pas le programme.

2. Le financement

Après la réservation, vous avez en général un mois et demi à deux mois pour obtenir vos offres de prêt. Le contrat de réservation mentionne le montant du prêt envisagé : si la banque refuse, la condition suspensive joue et vous récupérez votre dépôt.

C'est le moment de demander le prêt à taux zéro si vous êtes primo-accédant, et de faire chiffrer les intérêts intercalaires : jusqu'à la livraison, vous payez chaque mois les intérêts sur les sommes déjà débloquées, pas encore le capital.

3. L'acte de vente chez le notaire

L'acte authentique de vente est signé chez le notaire, souvent trois à six mois après la réservation, une fois le programme lancé. Le projet d'acte vous est envoyé au moins un mois avant la signature. Il comprend le règlement de copropriété, la notice descriptive des prestations, les plans et l'attestation de la garantie financière d'achèvement.

Cette garantie, obligatoire depuis 2015 et délivrée par une banque ou un assureur, assure que le chantier sera terminé même si le promoteur fait défaut. Les frais de notaire d'un logement neuf représentent environ 2 à 3 % du prix.

4. Les appels de fonds pendant le chantier

Vous payez le logement au fur et à mesure de sa construction, selon un échéancier plafonné par la loi : au plus 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau (toiture posée), 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Les 5 % restants sont versés à la livraison, ou consignés si vous constatez des défauts.

Chaque appel de fonds est accompagné d'une attestation d'avancement. Votre banque débloque les fonds à chaque appel ; votre conseiller VATRIUM vous aide à suivre l'échéancier et vous prévient des étapes.

5. Les visites, la livraison et les réserves

Pendant le chantier, le promoteur organise en général une visite cloisons (avant les plâtres) et une visite de pré-livraison. Vous pouvez demander des travaux modificatifs acquéreur (TMA), le plus souvent avant la pose des cloisons, pour adapter le plan ou les prestations.

À la livraison, vous visitez le logement avec le promoteur et dressez un procès-verbal. Chaque défaut apparent est noté comme réserve ; vous avez encore un mois après la remise des clés pour en signaler d'autres par courrier recommandé. Le promoteur doit les lever ; tant qu'il ne l'a pas fait, vous pouvez consigner les 5 % restants.

En cas de retard de livraison, le contrat prévoit les causes légitimes de suspension (intempéries, faillite d'une entreprise, grève) et, souvent, des pénalités de retard. Lisez cette clause avant de signer.

6. Les garanties qui s'appliquent ensuite

Après la livraison, le logement neuf est couvert par la garantie de parfait achèvement pendant un an, la garantie de bon fonctionnement des équipements pendant deux ans et la garantie décennale pendant dix ans sur la structure et l'étanchéité. Le détail figure dans notre guide des garanties du neuf.