Le principe du démembrement
La pleine propriété d'un logement se partage entre l'usufruit (le droit de l'occuper ou de le louer et d'en percevoir les loyers) et la nue-propriété (les murs). Dans le neuf, le schéma le plus courant est l'usufruit locatif social, prévu par les articles L253-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation : un bailleur social ou un organisme agréé achète l'usufruit pour une durée d'au moins 15 ans, le plus souvent 20 ans, et loue le logement à des locataires sous plafonds de ressources.
Pendant cette période, l'usufruitier perçoit les loyers, paie la taxe foncière et assure l'entretien courant. Le nu-propriétaire ne prend en charge que les grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil. Au terme, l'usufruit s'éteint et vous devenez plein propriétaire, sans formalité ni droits à payer.
Le prix
Le prix de la nue-propriété est inférieur de 30 à 50 % environ à celui de la pleine propriété, selon la durée de l'usufruit et le marché. Les frais de notaire ne portent que sur ce prix réduit.
Au terme, vous détenez un logement dont la valeur correspond à la pleine propriété : l'écart entre les deux constitue l'essentiel du rendement, sans loyers à déclarer pendant la durée de l'usufruit.
La fiscalité
- Aucun loyer perçu, donc aucun revenu foncier à déclarer pendant la durée de l'usufruit.
- Si l'achat est financé à crédit, les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos autres revenus fonciers (article 31 du code général des impôts). L'excédent ne s'impute pas sur le revenu global : il se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- La nue-propriété n'entre pas dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière du nu-propriétaire : c'est l'usufruitier qui la déclare (article 968 du code général des impôts).
- Pas de taxe foncière : elle est à la charge de l'usufruitier.
Au terme de l'usufruit
- Habiter le logement, par exemple pour la retraite.
- Le louer, librement, et percevoir les loyers.
- Le vendre : la plus-value se calcule à partir du prix payé pour la nue-propriété, avec les abattements pour durée de détention.
Si le locataire en place remplit les conditions, il bénéficie d'un droit au maintien ou d'une proposition de relogement par le bailleur, prévus par le contrat : votre conseiller vous transmet les clauses avant la signature.
À qui ça s'adresse
Aux contribuables qui n'ont pas besoin de revenus immédiats et veulent constituer un patrimoine sans gestion, à ceux qui sont soumis à l'IFI, et à ceux qui préparent une transmission : la donation de la nue-propriété se fait sur une valeur réduite.
La contrepartie est l'immobilisation du capital : revendre avant le terme est possible, mais à un prix qui tient compte de l'usufruit restant.
Sources : Ministère de l'Économie, devenir nu-propriétaire · Cerema, fiche usufruit locatif social · BOFiP, impôt sur la fortune immobilière et biens démembrés